한국프라임저널

[한국프라임저널 김상기 칼럼니스트] 오랫동안 집 한 채 가지고 있으면 양도세나 보유세 걱정은 줄어들겠지" 하고 마음 놓고 계셨던 주택 소유주분들이 요즘 크게 당황하고 계십니다. 최근 정부의 부동산 세제 개편안이 발표되면서, 우리가 당연하게 여겼던 세제 혜택의 공식이 완전히 뒤바뀌고 있기 때문입니다. "집을 오래 갖고만 있으면 알아서 깎아주던 시대는 갔고, 이제는 '어디에 얼마나 실제로 살았느냐'가 세금을 결정하는 절대적인 잣대가 되었습니다.

 

현장에서 매일 고객분들을 마주하며 체감하는 바뀐 세제 개편안의 핵심 쟁점 3가지를 명쾌하게 짚어드리겠습니다.

 

1. ‘보유’ 중심에서 ‘실거주’ 중심으로! 장기보유특별공제의 대변화

그동안 1세대 1주택자들은 집을 오래 보유하기만 해도 양도소득세 공제 혜택을 톡톡히 누렸습니다. 하지만 이번 개편의 가장 큰 뼈대는 단순 보유 기간에 따른 혜택을 축소하고, 실제 거주한 기간에 혜택을 집중하겠다는 것입니다.

 

무엇이 바뀌나?: 집을 사놓고 다른 곳에 살거나 전세를 주는 등 실거주하지 않은 기간에 대해서는 장기보유특별공제 혜택이 크게 줄어들거나 제한됩니다.

 

현장 포인트: 이제는 "일단 사두고 묵혀두자"는 전략은 세금 폭탄을 부를 수 있습니다. 내가 직접 들어가 살거나, 실거주 요건을 꼼꼼히 따져봐야만 양도세 부담을 방어할 수 있습니다.

 

2. "무제한 혜택은 없다"… 양도세 장특공제 한도 신설

오랫동안 서울이나 수도권 요지에서 집값 상승을 누려온 장기 보유자분들이 가장 충격을 받은 부분입니다. 바로 양도세 장기거주·보유 공제에 합리적 한도(상한선)가 생겼다는 점입니다.

 

내용: 수십 년간 집을 보유해 양도차익이 수십억 원에 달하더라도, 앞으로는 공제받을 수 있는 한도에 제한이 걸리게 됩니다.

 

현장 포인트: 자산 가치가 많이 오른 주택을 매각할 때, 과거와 달리 세금 감면 폭이 제한되므로 매각 시점과 양도세 예상액을 사전에 정밀하게 시뮬레이션해 보지 않으면 예상치 못한 세금 부담에 직면하게 됩니다.

 

3. 종합부동산세(종부세)와 보유세 체계의 정비

보유세 부담을 낮추고 시장 안정을 꾀하겠다는 취지로 종부세 및 보유세 체계도 손질되었습니다.

 

내용: 1세대 1주택자의 기본공제나 과세 체계가 실수요자 중심으로 재편되면서, 시가 기준 일정선 이하의 실거주 1주택자들은 보유세 부담이 다소 숨통이 트이게 되었습니다. 반면, 다주택자나 비거주 주택 소유자에 대한 압박은 여전히 유효합니다.

 

현장 포인트: "집이 몇 채인가"뿐만 아니라 "그 집에 누가 살고 있는가"가 종부세와 양도세 모두를 관통하는 핵심 키워드로 자리 잡았습니다.

 

 

김상기 소장의 실전 조언

 

세법이 바뀔 때마다 많은 분들이 "국가가 세금을 더 걷으려고 한다"며 불만을 토로하시지만, 시장의 흐름은 명확합니다. 정부는 '투기성 보유'는 막고 '실거주 중심의 안정적인 주거 복지'는 살리겠다는 의지를 계속해서 강하게 내비치고 있습니다.

 

지금 보유하고 계신 주택이 단순 투자용인지, 내가 실제로 거주하며 노후를 준비할 공간인지 포트폴리오를 다시 점검해 보셔야 할 때입니다. 세무 전문가나 현장 공인중개사와 함께 내 집의 예상 양도세와 보유세를 미리 계산해 보는 '세무 성찰'이 그 어느 때보다 중요해졌습니다.

복잡하고 머리 아픈 부동산 세금 이슈, [김상기의 부동산 실전 톡톡]이 앞으로도 가장 쉽고 빠르게 풀어드리겠습니다.